اختصاصی از یارا فایل
دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .
فرمت فایل : word(قابل ویرایش)
تعداد صفحات:108
فهرست مطالب:
فصل اول
ارکان عقد اجاره
فصل دوم
شرایط عقد اجاره
فصل سوم
آثار عقد اجاره
فصل چهارم
خیارات در عقد اجاره
فصل پنجم
انحلال عقد اجاره
فصل ششم
بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه
فصل هفتم
در دعاوی راجع به عقد اجاره
فصل هشتم
ضوابط شکلی اجاره نامه
فهرست منابع و مآخذ
مقدمه:
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.
ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).
اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتما با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.
1-تعریف اجاره
اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.
اجاره یعنی چه؟
ماده 466 قانون مدنی می گوید:
» اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«
در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده که اجاره عبارت است از تملک منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملکی معرض می باشند با این فرق که مورد بیع عین ممکن است و مورد اجاره منفعت. ممکن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملکی بودن عقد اجاره در صورتیست که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است که به وسیله عقد، منفعت بملکیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت کلی باشد.
اجاره مانند بیع یکی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون در ماده »190« بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است که در آن سکونت و زندگی کنند.
اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیکه دلالت بر قصد کند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممکن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود که آنرا اجاره معاطاتی گویند.
قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین کرده به همین جهت نیز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«
در کتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده که:» الاجاره، هی العقد علی تملک المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی که متعلقش، تملک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.
در کلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده که :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملک منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.
عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی که به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.
اجاره مانند بیع از عقود تملکی معوض است با این فرق که موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به
طرف دیگر تملیک می کند.
2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:
1 معاوضی بودن عقد اجاره
اجاره عقدی است معوض، زیرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معینی را دریافت می کند و در تعریف اجاره نیز گفتیم تملیک در برابر عوض معین برای مدت مشخصی است، عوض که اجاره بها نامیده می شود در حقیقت، از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره با عقد عاریه در این مطلب است هر چند هر دو تملیک منفعت است، ولی اجاره تملیک منفعت است با عوض، عاریه، تملیک منفعت بدون عوض است. یعنی در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاریه، بر غیر معوض و تبرعی بودن است، البته در عقد عاریه نیز می تواند شرط عوض نمود، همچنین وجه تمایز عقد اجاره با عقد هبه منافع نیز در همین ویژگی است. به هر حال، عدم تعیین اجاره یا تراضی مبنی بر اینکه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد یا بدون عوض بوده باشد موجب بطلان عقد اجاره است. البته لازم نیست اجاره بها حتما مقداری وجه یا پول باشد، ممکن است منفعت مال یا وجود حق و یا دین بوده باشد. معهذا، عوضی را که طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق و تراضی می نمایند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها گویند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق می شود، در واقع اجرت المسمی رشد قراردادی دارد لیکن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملک دیگری استفاده نماید یا منافع آنرا از بین ببرد می بایست اجرت المثل، یعنی اجاره امثال و نظایر آنرا پرداخت کند. که بعنوان بدل استنفاء یا تقویت منافع خواهد بود.
2-تملیکی بودن عقد اجاره:
اجاره تملیک منفعت است، یعنی مستأجر به محض انعقاد صحیح عقد اجاره مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. تفاوت بین حق انتفاع در همین معناست که در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالک موضوع حق انتفاع نمی گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا کردن منفعت از عین نیست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداری و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنکه مستأجر در عقد اجاره مالک منافع مورد اجاره می گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملکیت مالک عین خارج و به ملکیت مستأجر در می آید و در حقیقت در این دو حالت مالک پیدا می کند: یکی مالک عین و دیگری، مالک منافع.
3-رضائی بودن عقد اجاره:
عقود را به دو دسته کلی رضائی و عینی تقسیم می کنند. عقود عینی، آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه احتیاج به امر دیگری دارد، به عبارت دیگر برای انعقاد و صحت آن محتاج به شکل مخصوص یا شرط خاصی است. عقودی را که علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض نیز می باشد ، را عقد عینی گویند و عقود رضایی آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و قبض و اقباض و تسلیم و تسلم از شرایط صحت آن نیست بلکه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. اصل در فقه امامیه و حقوق مدنی بر رضائی بودن عقود است و عینی بودن بر خلاف اصل است، به همین جهت قانونگذار عقود عینی را بر شمرده که عبارتند از رهن، هبه، بیع صرف، حبس اعم از عمری و رقبتی و سکنی و بنا بر نظر غیر مشهور، وقف از عقود عینی محسوب است و سایر عقود از جمله عقود رضائی اند به همین جهت در ماده 47 ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط است یا در ماده 798 ق.م آمده است:» هبه واقع نمی شود مگر با قبول و قبض کسی که به وی هبه شده است یا در ماده 772 ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.
بنابراین، با التفات بر اینکه شکل یا شرط خاصی را جهت اجاره از قبیل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضایی محسوب و به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشی از عقود اجاره محسوب است نه از شرایط تحقق و صحت آن.
4-لازم بودن عقد اجاره:
عقد اجاره همانند عقد بیع جزء عقود لازم است، یعنی هیچ یک از طرفین عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معینه، از عقد اجاره به فوت یا جنون یکی از طرفین عقد منفسخ نمی گردد در مدت اجاره هیچ یک از مؤجر و مستأجر نمی‌تواند آنرا یک جانبه بر هم بزند یا مسخ کند، البته در اقاله یا تفاسخ، یعنی بر هم زدن عقد با توافق و تراضی یکدیگر نیست.
5-موقتی بودن عقد اجاره:
منظور از موقتی بودن عقد اجاره این است که تملک منافع محدود به مدت معین است به همبن مناسبت در ماده 468 ق.م آمده است که » در اجاره اشیاء به مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است«
تعیین مدت اجاره از این جهت اهمیت دارد که هرگاه منفعت مال بطور دائم به دیگری واگذار شود دیگر مالکیت عین مصداق و ظهور خارجی پیدا نمی کند. بلکه دیگر اینکه تعیین مدت اجاره همیشه به وسیله طول مدت زمان نیست ممکن است به واسطه تعیین مسافت یا مقصد و هدفی بوده باشد.
البته در مواقعی قانونگذار حتی پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استیجاری را پیش بینی کرده است: یکی در خصوص اعمال عسر و حرج و دیگر در خصوص اماکن تجاری و محل کسب است که حتی پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه این اماکن تابع شرایط و تشریفات خاص مانند اینکه اگر مالک بخواهد تخلیه کند باید نیاز شخصی خود را ثابت کند یا در مواردی با اثبات تخلفات مستأجر امکان تخلیه است مانند انتقال مورد اجاره به غیر یا تغییر شغل یا عدم پرداخت اجور و یا تعدی و تفریط که بطور عمده، این مقررات مبتنی بر احکام ثانویه است.
6-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقود از حیث ماهیت ممکن ایجابی و یا سلبی و یا اینکه گاه ایجابی و گاه سلبی باشند. مقصود از عقود ایجابی، عقود هستند که تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید خواه مبادله هم در آن باشد مانند بیع و اجاره خواه نباشد مانند نکاح که زوجین در مقابل هم فقط تعهداتی دارند. به عبارت دیگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ایجابی حاصل می شوند نه سلبی.
