کار تحقیقی بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

اختصاصی از یارا فایل کار تحقیقی بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .

فرمت فایل : WORD (قابل ویرایش)

تعداد صفحات:32

فهرست مطالب:

فصل اول
اجاره یعنی چه ؟
فصل دوم
اجاره دوست چگونه باید باشد ؟
باب دوم : قانون مصوب 1376
فصل اول : حدود شمول قانون
فصل دوم : ضوابط شکلی اجاره نما در قانون سال 1376
فصل سوم : آئین داوری
فصل چهارم : سرقفلی
فصل پنجم : نتیجه گیری

 
فصل اول
اجاره یعنی چه ؟
م 466 قانون مدنی می گوید :
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر می شود . اجاره دهنده را موجر واجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر می گویند »
هر چند تعریف تقریباً روشن است اما توضیح می دهیم :
«عقد عبارت است از اینکه یک یا جند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری می نمایند و مورد قبول آنها باشد »
«عین » جسم و بدنه و وجود خارجی هر چیز است . بنابراین زمین و بنایی که روی آن ساخته شده یا اتومبیلی که آنرا می بینیم ، کتابی که آن را لمس و وزنش را حس می کنیم و جلد و صفحاتش را مشاهده می کنیم «عین » است .
«منفعت » عبارت است از فایده و حاصل هر جیز ، پس از منفعت خانه ( زمین و بنای روی آن ) آن است که در آن شکونت و زندگی کنند . منفعت اتومبیل آن است که با آن به این سو و ان سو بروند و منفعت کتاب آن است که آن را بخوانند .

دانلود مقاله قانون روابط موجر و مستاجر

اختصاصی از یارا فایل دانلود مقاله قانون روابط موجر و مستاجر دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .

فرمت فایل : word(قابل ویرایش)

تعداد صفحات:75

فهرست مطالب:
مقدمه
پیشگفتار
بخش اول
۱-هدف قانونگذار سال ۱۳۵۶ از وضع آن
۲-هدف قانونگذار سال ۱۳۷۶ از وضع آن
۳-نظرات و دیدگاههای حقوقی راجع به هر دو قانون
بخش دوم
معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی
۱-تعریف و شرایط احکام عقد اجاره
۲-رایط مختصه عقد اجاره
۱-انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد
۲-مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد
۳-مورد اجاره ممکن است خارجی یا کلی باشد
۴-موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد
۵-مورد اجاره باید معلوم باشد
۳-مفهوم سرقفلی
۱-دیدگاههای حقوقی
۲-دیدگاههای فقهی
۴-مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت
بخش سوم
۱-روابط در چه شرایطی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است
۲-موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد و اجاره
بخش چهارم
۱-ویژگی های کلی قانون سال ۱۳۵۶
۱-ویژگی های کلی قانون سال۱۳۷۶
۱-لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری
۲-لزوم رعایت ضوابط شکلی قانون جدید
بخش پنجم
ضوابط شکلی اجاره نامه در هر دو قانون
۱-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال ۱۳۵۶
۲-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال ۱۳۷۶
۳-شرایط سند عادی اجاره در قانن سال۱۳۵۶
۴-شرایط سند عادی اجاره در قانون سال۱۳۷۶
۱-قید مدت در اجاره نامه
۲-تنظیم اجاره نامه در دو نسخه
۳-امضای موجر و مستاجر
۴-گواهی دو نفر شاهد
۵-تعیین تکلیف سرقفلی
۵-بحث تحلیلی در تشریفات تنظیم سند
۶-تعارض قراداد اجاره با قانون مدنی و مقررات قانون سال ۱۳۷۶
۷-تداخل قانون شکلی ماهوی در ماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶
بخش ششم
آئین داوری
۱-تخلیه در صورت وجود سند رسمی
۲- تخلیه در صورت وجود سند عادی
بخش هفتم
موانع تخلیه
۱-پرداخت سرقفلی
۲-مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون سال ۱۳۷۶
۳-مقایسه تطبیقی مفهوم و تعریف و ماهیت حقوقی سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶
۴-آیا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت قائل جمع است .
بخش هشتم
انتقال منافع عین مستاجره به غیر
بخش نهم
۱-اعمال قاعده عسروحرج در حکومت قانون سال ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶
۲-عوض استیفای منافع توسط مستاجر

منابع و مآخذ

مقدمه :

قوانین در حکومت اسلامی ملهم از دستورات متعالی و سعادت بخش قرآن کریم و سنت رسوال الله (ص) و ائمه اطهار سلام الله علیهم است و از آنجا که این قوانین الهی بوده و منشاء بشری ندارد و از سویی مقید به مکان و زمانی خاصی نیز نمی باشد قطعاً کاملترین و جامع ترین قوانین بوده و اجرای دقیق و درست آن سعادت تمامی انسانهای را با دنبال خواهد داشت و با دگرگونی که در نظام سیاسی ایران صورت گرفت ، قوانین و مقررات آن نیز به طبع تحت الشعاع نظام حاکم بر جامعه که نوید حکومت اسلامی را می داد قرار گرفت . لذا دگرگونیهایی در راستای اسلامی و شرعی کردن قوانین برداشته شد .

این تغییر و تحول دراصول کلی و بنیادین جامعه در بدو امر چنان سریع انجام شد که بحث های حقوقی فراوانی را برانگیخت و این وضع (تغییرات مکرر قوانین ) همچنان راه خود را ادامه میدهد و اکثریت قضات ، وکلا و حقوقدانان از خود می پرسند به راستی تا به کی باید شاهد تغییرات متعدد قوانین باشیم؟ واقعاً ملاک تهیه و تنظیم و تصویب قوانین چیست که به سهولت و با هر سلیقه ای تصویب می شود و پس از اندکی تغییر می کند . اندک زمانی ضعیف روشهای بانکی را در تغییرات قانون چک می بینید و زمانی ضعف علمی و انباشت پرونده ‌‌‌ها را در تغییر قوانین دادگاهها بدون در نظر گرفتن عوارض مورد تغییرات متعدد و پی‌درپی و ... زمانی هم که بر عناوین و مجازاتها افزوده می شود و زندانها به حد انفجار می رسد . نمونه بارز این تغییر و تحول در قانون موجر و مستاجر رخ داده ات که مواجهین چنین قانونی با چرخش تقریباً خلاف جهت هدف قانونگذار قبلی با ایده ای نو و بدیع درصدد برآمدند با تغییرات ریشه ای این قانون ، مسائل و مباحث آن را به مبانی فقهی نزدیکتر نمایند .

پیشگفتار :

قانون روابط موجر و مستاجر نیز متاثر از این وضعیت بوده و از تاریخ تصویب اولین قانون در این خصوص تغییرات متعددی تا حال حاضر صورت پذیرفته . اولین قدم برداشته شده در این زمینه تصویب قانون تعدیل مالاجاره مستغلات مصوب 1317 بود که به منظور حمایت از مستاجرین به تصویب رسید . ماده یک قانون مذکور مادر و سرچشمه کلیه قوانین بعدی محسوب می گردید . به دنبال آن در سال 1322 به موجب اختیاراتی به دکتر میلسپورش کل دارائی وقت داده شده ، ترتیب و تعدیل و تثبیت مال الاجاره و مستغلات تنظیم نمود که این اقدام اساس کار قانونگذاران در تدوین قوانین بعدی حاکم بر روابط موجود مستاجر گردید . سرانجام دولت طی لایه ای در سال 1339 قانون روابط مالک و مستاجر را به تصویب مجلس شورا و سنا رساند که برای اولین بار از حق کسب پیشه (تجارت) نام برده شد . خلاصه اینکه حق کسب و پیشه تجارت در قانون سال 1339 به طور قانونی هستی یافت و پیمودن راهی را آغاز کرد که در سال 1356 به تصویب قانون جدید روابط موجود مستاجر منجر شد که هنوز حاکم بر روابط کثیری از این قشر از افراد است می باشد .

مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون 1339 که عمده از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ‌ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون 1356 منجر شد .

در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندرکاران و متخصصین حقوقی کمک گرفته شد و نتیجه آن تصویب قانونی بود که باید انصاف داد که نواقص و ابهامات اندکی دارد .

این قانون در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت ، هنوز هم قابل اجراست و زمینه اصلی کار ما را تشکیل می دهد . نهایتاً با سیر تحولی که در نظام سیاسی و قانونی کشور صورت گرفته این فکر پدیدار شد که با فسخ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 قانون مدنی را که کاملاً منطبق با ضوابط شرعی است بر روابط موجر و مستاجر حاکم کند .

و چون تدوین چنین قوانینی نیازمند مکالمات عمیق حقوقی بود قانونگذار وقت با واقع بینی نسبت به مسئله از تغییر بنیادین آن برخود داری تا تصویب قانون 1362 (مقدمه تغییرات بعدی بود ) که صرفاً به محلهای سکنی تحول یافت اولین قدم خود را در تغییر این قانون (1356) برداشته است .

سرانجام قانونگذار با رنگ بنائی که پس از انقلاب با تصویب قانون 1362 بنا نهاد در قانون 1376 متجلی شد و با حاکم قرار دادن قانون مدنی به روابط موجر و مستاجر قانونی (1356) را بنظر منطبق با شرع و مبانی فقهی نبوده است را کنار زند .

بخش اول :

1-هدف قانونگذار از تصویب قانون 1356

روابط موجر و مستاجر از جمله مسائل پیچیده ای است که در هر کشور و در هر زمان واضعان قانون را به دخالت و چاره اندیشی واداشته است . مستاجران بی سر پناه که عموماً از طبقه ضعیف جامعه اند ، یک طرف این رابطه اند و موجران معمولاً دولتمند ، طرفدیگر آن ، مستاجر بی سر پناه از یک طرف توان چانه زنی برابر با موجر را ندارد و از طرف دیگر ناچار است در ی یافتن مأمنی برای خود و خانواده اش به خواسته وی تن در دهد و در این وادی است که تصویب قانونی که چنین روابطی را تعدیل می کند ضروری به نظر می رسد ، لذا با همین انگیزه پدیده اس نو و بدیع بنام حق کسب و پیشه در نظام حقوقی ما وارد شد . هرچند که طرح چنین مسئله ای در همان زمان با اشکالات شرعی مواجه شد و در نهایت عدم شناسایی آنهم باعث نارضایتی طبقه متوسطه – که نوعاً حکومتها از ایشان ترس دارند- می شده است . ایم مجموعهدر برخوردهای اولیه با موضوع با اتخاذ تدابیری از طرف قانونگذار منجر شده که هدف آن جمع بین امرین و به اصطلاح اینکه « نه سیخ بسوزد و نه کباب» بوده است . این بود که قانونگذار به وضع قانونی پرداخت که به واقع حمایتی بود از قشر عظیمی از جامعه (مستاجر که عمدتاً از قشر متوسط و ضعیف ) بود صورت گرفت وتصویب قوانینی مصوب 1339 و 1356 از جمله این قوانین بود با این هدف به تصویب رسید . بطوریکه به موجب قانون مصوب 1356 حقوق مالکانه موجر بر منفعت عینی مستاجره را با محدودیت فراوان روبرو ساخت به گونه ای که پس از انعقاد و عقد اجاره ، اگر مستاجر مرتکب تخلف مندرج در قانون نمی شد ، تخلیه مورد اجاره ممکن نبود ، بعلاوه پس از تخلیه – در فرض تجاری بودن مورد اجاره – مستاجر حق داشت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه‌وری و رونق شغلی از موجر خود مطالبه نماید . وضع قانون 1339 و 1356 ، به نظر می رسد به ضررر مالکان و ملاکان جامعه تمام شد و تجدید مالکیت آنرا به همراه داشت به گونه‌ای انگیزه ‌ای در جهت اجاره مستغلات خود را از دست دادند.

لذا با ورود اصطلاح نو و جدید بنام حق کسب و پیشه که البته قانونگذار این کلمه نامون را به جای سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 بکار برد و نیز با توجه به اینکه این پدیده به تازگی در نظام حقوقی و اقتصادی ایران وارد شده بود چه وجه به عنوان شرعی ان نامعلوم و تبعاً حلیت آن نیز مورد مناقشه بوده است موجب ایجاد بحثهای فراوان حقوقی و شرعی گردید .

باشناسایی مستجر این حق برخی مزایای متفرقه از آن نیز برای مستاجر قائل شده بود از قبیل حق تقدم مستاجر سابق در اجاره کردن ملک پس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر .

الهایه از بررسی کلی سیر تاریخی روابط موجر و مستاجر می توان چنین نتیجه گرفت که روند قانونگذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی ) بدواً از احترام به اداره آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده سپس به جانب تجدید حق مالکیت و دخالت حکومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمتایل شدند و بعد دیگر بار تدریجاً به جانب پذیرش آزاد اداره طرفین سیر کرده است .