دانلود پروژه طراحی وب سایت املاک متن

اختصاصی از یارا فایل دانلود پروژه طراحی وب سایت املاک متن دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .

فرمت فایل : word(قابل ویرایش)

تعداد صفحات:29

فهرست مطالب:

مقدمه. ۱

مفاهیم اولیه برنامه نویسی در دات نت ( بخش اول ). ۲

نوشتن یک برنامه در فریمورک دات نت.. ۲

نوشتن یک برنامه. ۲

استفاده از Namespace. 3

تعریف namespace و کلاس… ۴

namespace در VB.NET. 4

نقاط ورود ، حوزه ، تعاریف.. ۵

نقاط ورود در VB.NET. 5

حوزه. ۶

تعاریف.. ۶

کنسول ورودی و خروجی.. ۶

ترجمه و اجراء یک برنامه فریمورک دات نت.. ۷

گزینه های کمپایلر. ۷

گزینه های خط دستور. ۷

استفاده از  گزینه کمپایل reference/. 8

صفحات سرور فعال (ASP) 8

مزایای ASP. 9

معایب ASP. 9

ASP.NET. 10

محیط   .NET  : ۱۱

آیا ASP.NET به مرورگر خاص وابسته است؟. ۱۲

وب سرور. ۱۳

برنامه های کاربردی ASP.NET. 14

انواع فایل ها در ASP.NET. 14

دستیابی به بانک اطلاعاتی SQL با استفاده از VB.NET. 16

امکانات مورد نیاز. ۱۷

ایجاد یک برنامه وب ASP.NET با استفاده از VB.NET. 17

ایجاد یک فرم وب نمونه. ۱۸

بانک اطلاعاتی SQL Server 23

1- جدول Customers. 23

2- جدول dfTree. 23

3- جدول Products. 23

4- جدول Shopping Cart 24

پیشگفتار. ۲۵

طریقه کار وب سایت املاک: ۲۵

توضیحات در مورد برنامه. ۲۵

نمودار CD یا زمینه املاک… ۲۹

مقدمه:

وب، اینترنت، سایت و ... کمتر کسی است که امروزه با این لغات آشنا نباشد یا حداقل آنها را نشنیده باشد، مفاهیمی که تا چندی پیش تنها برای افراد محدودی جا افتاده و با معنا بود. اینترنت روز به روز در حال گسترش است و گویی وب، تارهای عنکبوتیش را به همه جای این هستی گسترانده است، اگر چه به کشور ما کمی دیر رو آورده ولی اینجا هم بسرعت در جاده توسعه قدم بر می دارد.

در کشورهای صنعتی، با وجود این پدیده، دیگر کمتر کسی است که برای خرید روزمره عازم بازار شود، کمتر کسی است که برای پیدا کردن کتاب مورد نظر خود، کلیه خیابانهای شهر را زیر پا بگذارد، یا برای جابجایی حسابهای مالی خود روانه بانک شود و هزاران هزار فعالیت دیگر که خروج افراد از منازل یا محل کار خود را از بین می برد که این خود سر منشاُ میلیاردها میلیارد صرفه جویی مالی و از همه مهمتر صرفه جویی در کالایی که قیمتی برای آن نیست، زمان .... که باز متاٌسفانه یکی از عوامل عقب ماندگی کشورهای جهان سوم از جمله کشورمان، عدم توجه به همین طلای نامرئی است.

دانشگاههای یک کشور همیشه سمبل برداشتن اولین قدمها در راه پیشرفت و توسعه می باشد در دانشگاهی که سالها علم کامپیوتر تدریس می شود، هر دانشجو در شروع ترم باید درگیر کاغذ بازی برای انتخاب واحد و ثبت نام باشد و در پایان هر ترم نیزبا صرف هزینه های مالی و تلف کردن وقت خود، راهی ساختمان دانشگاه می شود تا بتواند استاد خود را بیابد و اعتراض خود را نسبت نمره ی اعلامی به وی ابلاغ نماید و همه این تلفات مالی و زمانی هنگامی به اوج خود می رسد که بخواهد پروژه یا تکلیفی را تحویل استاد نماید.

حضور به موقع در راٌس ساعت تعیین شده برای تحویل پروژه، ساعتها انتظار برای رسیدن نوبت وی، تجمع در میان سالن مجاور کلاسهایی که در همان لحظه افراد دیگری مشغول فراگرفتن علم در آنجا می باشند و مشکلاتی از این قبیل...

چرا علیرغم گسترش ارتباطات جهانی که بواسطه آن امروزه دهکده نامیده می شود و در دانشگاهی که حدود 10 سال در آن اینترنت تدریس می شود اینچنین مشکلاتی باید وجود داشته باشد؟

امروزه که هر فردی با داشتن یک خط تلفن و یک کامپیوتر می تواند به اقصی نقاط جهان متصل شود و اطلاعات مورد نیاز خود را برداشت نماید یا دانسته های خود را به دیگران ابلاغ نماید، وجود چنین مشکلاتی مضحک می نماید.

یکی از راههای مفید و مقرون به صرفه در جهت حل مشکلات مذکور، ایجاد یک سایت اختصاصی برای هر کدام از اساتید دانشگاه است. محیطی نرم افزاری بر روی شبکه جهانی اینترنت که هر یک از مدرسین می توانند اطلاعات مورد نیاز دانشجویان را بدون مراجعه مستقیم آنان در اختیارشان بگذارد.

مفاهیم اولیه برنامه نویسی در دات نت ( بخش اول )

دات نت محیطی جدید بمنظور طراحی، پیاده سازی  و اجرای برنامه های کامپیوتری را در اختیار طراحان و پیاده کنندگان نرم افزار قرار می دهد.  با استفاده از پلات فرم فوق ، می توان بسرعت اقدام به پیاده سازی نرم افزار نمود.
برنامه های تولیده شده ، امکان استفاده از پتانسیل های  محیط Common Language Runtime) CLR ) را خواهند داشت . آشنائی با مفاهیم اولیه برنامه نویسی در محیط فوق ، دارای اهمیت خاص خود بوده و  سرعت در استفاده مطلوب از محیط فوق ، را بدنبال خواهد داشت . در مقالاتی که در این زمینه ارائه خواهد شد به بررسی مفاهیم اولیه برنامه نویسی محیط فوق ، خواهیم پرداخت . در این راستا ، در ابتدا با نحوه نوشتن یک برنامه  آشنا و در ادامه به تشریح برخی از مفاهیم مهم در این زمینه ، خواهیم پرداخت .

نوشتن یک برنامه در فریمورک دات نت

تمامی زبانهای حمایت شده در دات نت ، از سیستم نوع یکسان ، کتابخانه کلا س فریمورک مشابه  و  CLR استفاده خواهند کرد . بدین ترتیب، تمامی برنامه های نوشته شده با یکی از زبانهای حمایت شده ، خصایص مشابهی را به اشتراک می گذارند. شاید مهمترین تفاوت قابل توجه در رابطه با زبان های برنامه نویسی حمایت شده در دات نت ،  به گرامر هر یک از آنها برگردد . ( در مثال هائی که در این مقاله ذکر می گردد ، از ویرایشگر Notepad ،در مقابل ویژوال استودیو دات نت،  استفاده شده است . مثال های ارائه شده به اندازه کافی ساده بوده تا بتوان بکمک آنان با  فرآیندهای ترجمه و اجراء ، بسرعت آشنا گردید ).

روند ثبت اسناد در دفتر املاک

اختصاصی از یارا فایل روند ثبت اسناد در دفتر املاک دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .

فرمت فایل : word(قابل ویرایش)

تعداد صفحات:90

فهرست مطالب:
مقدمه
1-تعریف
گفتار اول ثبت
گفتار دوم اسناد
گفتار سوم املاک
2- تاریخچه ثبت
3- سیر تاریخی ثبت به طریق جدید در ایران
4-تشکیلات اداری ثبت
5- دفاتر ثبت
6-ترتیب تنظیم دفاتر
7-مراجعه به دفاتر ثبت
8-اصلاحات مامورین ثبت
9- ثبت عمومی و ثبت عادی
10-مقررات ثبت عمومی
11-1- عملیات مقدماتی ثبت
11-2- انتشار آگهی ثبت عمومی
12- آگهی
12- 3 اطلاع دادن به اوقاف
13- 4 انتشار آگهی مقدماتی یا آگهی ماده 10 قانون ثبت
14-5 شماره گذاری املاک و پلاک کوبی
15- الف شماره اصلی
16- املاک از قلم افتاده
17-ب شماره فرعی
18 – پلاک
19-6 تحقیق از مالکین
20-7توزیع اظهار نامه
21-8 نشر آگهی نوبتی یا آگهی ماده 11
22- حقوق اتفاقی
23- املاک قابل ثبت
24-اموالی که قابل ثبت نیستند
25-دفع یک توهم
26-تغییر طبیعت املاک
27-9-انتشار آگهی ماده 14 یا آگهی تحریری
28- عدم انتشار آگهی اختصاصی
29-لزوم الصاق آگهی اختصاصی
30- یک اشکال بر ماده 14
31- زمان انتشار آگهی تحریری
32-موارد عدم لزوم انتشار آگهی نوبتی و آگهی تحریری
الف- موارد عدم انتشار آگهی نوبتی
ب- موارد عدم انتشار آگهی تحریری
ج- موارد انتشار آگهی الصاقی
33-10- تحریر حدود و تعیین حقوق ارتفاقی
34- صور تماس تحریر حدود
35- تهیه ی نقشه ی ملک مورد تحریر
36- پی کنی
37-11- تهیه ی پیش نویس سند مالکیت
38-حقوق ارتفاقی
39-مواردی که به تعیین وقت برای تعیین صدور و علمیلات تحریری احتیاج نیست
40- وظایف مالکین
41- کسانی که حق درخواست ثبت دارند ثبت ملک در دفتر املاک و صدرو سند مالکیت ماده ی 21 قانون ثبت. زمان ثبت ملکت در دفتر املاک
گفتار سوم – دفاتر مربوط به املاک
گفتار چهارم- 1- دفتر املاک
          2- دفتر نماینده املاک
گفتار پنجم: دفتر املاک توقیف شده
گفتار ششم: دفتر قنوات و موقوفات
94-سند مالکیت
95-زمان صدور سند مالکیت
96-کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک
97- ثبت انتقالات در دفتر املاک
98 – ثبت قرارداد احداث بناء
99- 1- کسب انتقال ملک به ورثه
99-2- ثبت انتقال ملک به ورثه
100- ثبت ملک به نام حوصی له
101-ثبت موقوفات و املاک مورد ثلث باقی
102- ثبت قنوات
103-ثبت املاک مشاع
104- ثبت حقوق ارتفاقی
105-صدور المثنای سند مالکیت
106 –نحوه ی عمل اداره ی ثبت در مورد املاک موضوع سند المثنی
107- صدور سند مالکیت جدید
منابع

مقدمه:

1-تعریف :

مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد واملاک است .

 گفتار اول : ثبت

ثبت به معنای قرار دادن ،‌برقرار کردن و یا پا برجا کردن ،‌نوشتن ، یادداشت کردن و مطلبی را در دفتر نوشتن .

از لحاظ حقوقی ثبت عبارت است از : نوشتن قرار داد یا یک عمل حقوقی یا احوال شخصیه یا یک حق ( مانند حق اختراع ) و یا هر چیز دیگر ( مانندعلامات )‌ دردفاتر مخصوصی که قانون معین می‌کند، مانند : ثبت املاک و ثبت معاملات غیر منقول و ثبت حق اختراع و ثبت علائم و ثبت احوال و غیره .

 گفتار دوم : اسناد

اسناد به فتح همزه ، جمع مکسر سند است . به معنای چیزی که به آن اعتماد کنند ، نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را تعیین کند یامطلبی را ثابت نمایند . سند درماده‌ی 1284 قانون مدنی چنین تعریف شده :« هر نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد .»

به طور کلی سند نوشته‌ای است که برای اثبات چیزی قابل تمسک و استفاده باشد و نیز به نوشته‌ای گویند که وام یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند .

گفتار سوم :

املاک به فتح همزه ، جمع مکسر ملک است . ملک به کسر میم ، آنچه در قبضه و تصرف انسان باشد ، زمین یا چیز دیگر که مال شخص باشد .

در قانون ثبت تعریفی از ملک نشده ولی می‌توان ملک را با تعریف مندرج در فصل اول مواد 12 الی 18 قانون مدنی که تعریف مال غیر منقول است تطبیق داد .

به طور کلی املاک شامل اراضی ، باغها ، آپارتمان‌ها ،‌خانه‌ها و … می‌گردد .

 2- تاریخچه ثبت :

بطوریکه محققین نوشته‌اند ، ثبت املاک سابقه‌ای طولانی دارد و قدیمی‌ترین سندی که در این مورد از حفاریهای تلو بدست آمده است مربوط به شهر دونگی واقع در کشور کلده است . این سند نقشه شهر دونگی را در حدود چهار هزارسال قبل از میلاد نشان می‌دهد که اراضی آن به قطعات ذوزنقه ،‌ مربع و مثلث تقسیم شده است .

داریوش ملقب به کبیر دستور داد تا جمهوریهای یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود پس از مدتی یونانیان نیز به آن تاسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند.

در روم قدیم هم سرویوس و تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنهاو حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند دردفتر مخصوصی ثبت شود. و هر چهار سال یک مرتبه در آن دفتر تجدید نظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد .

ژول سزار دستور داد تا تمام کشور روم را مساحی و مساحت آن را معین و ثبت نمایند اما این کار بعد از او در زمان اوکتاو عملی شد ولی آن مساحی دقیق و حقیقی نبود .

دیوکلیسین دستور داد برای ممیزی و مساحی دقیق املاک روم مهندسین و مساحان لازم تربیت شوند و به وسیله آنان از تمام مملکت روم ممیزی و مساحی دقیق به عمل آید .

در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومی و ثبت مالی .

ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار میرفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آنها معین می‌شد .

ثبت مالی برای اخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن ووضع ملک ( مزروعی است یا جنگل یا چمن‌زار و غیره ) و نام مالک و مجاورین را بر پلاکهای مسی حک می‌نمودند و نقشه‌ی املاک را در دو نسخه تهیه می‌کردند یکی را به مرکز می‌فرستادند تا در دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ می کردند و چون مهندسین و نقشه‌برداران رومی مستخدم دولت بودند ثبت رومیها رسمی و در دادگاهها معتبرو دارای سندیت بوده است .

در سال 580 میلادی شیلپریک در کشور توستری فرمان داد تا کشور مذکور مجدداً مساحی و ممیزی شود .

شارلمانی در ممیزی و ثبت عمومی در کشور فرانسه تجدید نظر نمود و دردوره سلطنت فرانکها به علت اینکه تقسیمات بسیار کوچکی در املاک به عمل آمد و به تدریج در ممیزی اهمال شد مالیات اراضی از بین رفت .

در قرون وسطی ، احتیاج به ثبت املاک از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبی برای املاک خود ثبتی ترتیب دادند به این نحو که دفتری تشکیل گردید مشتمل بر اسامی رعایا و مبلغی که باید آنها به اربابان و موسسات بپردازند این ترتیب تا انقلاب فرانسه جاری بود و سپس ثبت عمومی جانشین آن شد .

درانگلستان اسنادی از گیوم فاتح باقی مانده که نشان می ‌‌دهد در حدود سال 1080 میلادی تمام اراضی و املاک کشور به دقت نقشه‌برداری و ثبت شده است .

هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم اخذ مالیات بوده است ولی در اختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار می‌گرفته است .

در مورد ثبت اسناد تا آنجا که اطلاع داریم در مصر قدیم در زمان حکومت اوزوریس سر سلسله فراعنه مصر به دستور« نخوت » وزیر معروف او برای ثبت اسناد و تعهدات سازمانهای دولتی وسیعی به وجود آمد که تحت ریاست فائقه فرعون و در قصر احمر قرار داشت و به وسیله یکی از بزرگان اداره می‌شد . هر کس دیون و تعهدات خود را نسبت به افراد به آن مرجع اعلام می کرد ، به وسیله مامورین مخصوص دردفاتر ثبت و خلاصه‌ای از آن به صورت سند به متعهد له تسلیم می‌گردید .

بوخوریس یکی دیگر از فراعنه مصر درمجموعه قوانینی که به نام او مرسوم است شهادت را در امور حقوقی فاقد ارزش اعلام نمود و مقرر داشت که به دعاوی اشخاص فاقد سند ترتیب اثر داده نشود مگر اینکه طرف دعوی شخصاً اعتراف و اقرار نماید .

در ایران به دستور انوشیروان ثبت معاملات نزد قضاه و در دفاتر آنان انجام می شد .

غازان خان پادشاه مغول نیز مقرر داشت که تمام قباله‌ها و اسناد با تاریخ و متن در دفاتر قضاه ثبت شود .

قضاه مذکور طاسی هم به نام طاس عدل داشتند که اسناد تقلبی و مجعوله و یا اسناد مربوط به قبل از سی سال را در آن می‌شستند .

در عهد صفویه مرجعی به نام صدر دیوانخانه تاسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا به کار معاملات و تنظیم اسناد و عقدنامه و طلاقنامه می‌پرداخت و اسناد معاملات را مهر و دردفتر مخصوصی ثبت می‌نمود .

در کاروانسراها نیز دفاتری به نام دفتر تجارت بود که معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند و این دفتر نزد محاکم دارای اعتبار بود .

در اواخر سلطنت فتحعلیشاه و اوایل سلطنت محمدشاه برای جلوگیری از بروز اختلافات تجاری بین ایران و روسیه ،‌دفاتری نزد کارگزاریها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند .

در دو قرن اخیر بسیاری از مراجع دینی دفتری به نام دفتر شرعیات داشتند که خلاصه‌ای معاملاتی را که نزد آنان صورت می‌گرفت در دفتر مذکور درج می نمودند و عده‌ای نیز ذیل صفحه دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط طرفین معامله هم ذیل ثبت معامله‌ی خود را امضاء یا مهر می کردند .

پایان نامه بررسی سازمان ثبت اسناد و املاک در ایران

اختصاصی از یارا فایل پایان نامه بررسی سازمان ثبت اسناد و املاک در ایران دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .

فرمت فایل : word(قابل ویرایش)

تعداد صفحات:77

فهرست مطالب:
مقدمه
فصل اول
تاریخچه
ویژگیها ثبتی و حقوق موجود در املاک ثبت شده
فصل دوم
مروری بر برنامه های توسعه
قانون ثبت اسناد و املاک ایران
قوانین مربوط به ثبت ازدواج و طلاق
قانون امور حسبی
قوانین موجر و مستاجر
قانون بیمه مصوب 1361
مقررات نحوه انتقال مالکیت وسایل نقلیه
قراردادها مراجع دولتی
فصل سوم
اهداف راهبردی سازمان
تعرفه حق التحریر دفانتر اسناد رسمی
معیار حقوقی احتیاط سر دفتران و استخدام کنندگان آن ها
چارت سازمان
منابع

مقدمه :
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بعنوان یکی از کهن ترین دستگاه های اداری از جمله نهادهای حاکمیتی است که اعتبار بخشی ،تثبیت و حمایت از حقوق مالکیت مشروع و قانونی اشخاص حقیقی و حقوقی جامعه را بر عهده داشته و با مشارکت در تنظیم روابط و مناسبات اقتصادی و اجتماعی کشور نقش موثری را ایفا می نماید. از طرفی این سازمان به جهت مجموعه وظایف وماموریتهای قانونی خود در ایجاد بسترهای لازم برای توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور نقش بسزایی داشته و به نوعی می توان ثبت را زمینه ساز توسعه پایدار کشور در نظر گرفت. نظام و ساختار اولیه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نوع خود نسبتا مترقی بوده و از ابتدای تاسیس بخشی از وظایف اجرایی آن برعهده نهادهای تخصصی مدنی (دفاتراسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق)گذشته شده است . این دفاتر دارای استقلال مالی بوده و بصورت خصوصی اداره می شوند. اما انتخاب و گزینش سردفتران (مدیریت دفاتر) توسط سازمان انجام می گیرد و همه فعالیت های آنها منطبق بر قوانین مربوطه و تحت نظارت و مطابق با چهارچوب و سیاستهای ابلاغی از سوی سازمان و واحدهای ثبتی انجام می شود.
فصل اول
تاریخچه : پیشینه تاریخی و تحولات اخیر
مفهوم ثبت مالکیت املاک برای نخستین بار در استرالیا توسط شخصی به نام روبرت تورن که به علم حقوق آشنایی نداشت به طور فراگیر مطرح گردید . این ایده زمانی در استرالیا مطرح شد که عدم ثبت املاک خصوصاًاز این جهت که دارای وسعت زیاد و اختلاف در مالکیت بودند ، منجر به مشکلاتی کی گردید و به همین دلیل در این کشور مورد استقبال قرار گرفته و به سرعت در تمام کشورهای تابع سیستم حقوقی کامن لا ، ثبت املاکآغاز گردید . در انگلیس ثبت املاک در قرن بیستم شروع شد و تصویب قانون ثبت املاک در سال 1925 موجب جدایی ماهوی حقوق در این کشور با سایر کشورهای تابع حقوق انگلوساکسون شد ، به گونه ای که ایرلند جنوبی ، ایلات متحده آمریکا ، استرالیا ، کانادا و نیوزیلند دارای حقوق متفاوتی در این زمینه بوده و تنها ولز و ایرلند شمالی در این مورد با انگلستان دیدگاه حقوقی مشترکی دارند .
امروزه در انگلیس ثبت املاک به روشی صورت می گیرد که برای ثبت مالکیت سهام شرکت ها مقرر است و بر همین اساس بررسی اسناد در هنگام انجام معانلات جدید بر روی ملک به صورت دقیق مورد نیاز نیست و صرفاً مرجعی که ابتدائاً به ثبت اقدام ورزیده ، سند جدیدی را با مشخصات طرفین معامله صادر خواهد کرد . این اعتقاد عمومی در انگلیس وجود دارد که ثبت املاک از دغدغه های ناشی از انتقال آنها می کاهد و موجب تسهیل معاملات می گردد .
قانون 1925 تدریجاً در مناطق مختلف انگلیس حکومت یافته و به موجب آیین نامه های مختلف در تمام این کشور و ولز اجرا شده است . روند همه گیر شدن ثبت املاک در این کشور ادامه دارد به گونه ای از اول دسامبر 1990 مقرر گردید که باید تمام تصرفات مالکانه و اجاره های با بیش لز 21 سال سابقه در هنگام اقدام مالک به معامله بر ملک به ثبت برسند .
یکی از مشکلات موجود فرا  راه ثبت املاک و امور ثبت اسناد رسمی به طور عام ، ابهام و پیچیدگی امر تشکیل و بایگانی پرونده های ثبتی و مقدار روز افزون تقاضا برای ثبت املاک می باشد که این موضوع در قانون ارتباطات الکترونیکی مصوب 2000 مورد توجه قرار گرفته و استفاده از روش های الکترونیکی و ابزارهای جدید نظیر رایانه موجب تسهیل در امور مذکور شده است . علاوه بر این کمیسیون حقوقی و ثبت املاک در سال 1998 ضمن یک کار مشترک اقدام به انتشار سندی با عنوان « ثبت املاک برای قرن بیست و یکم » نموده اند که شامل شیوه جدید کار در زمینه امور ثبتی ، اصلاح روش های سابق و الکترونیکی کردن کار ثبت اسناد مربوط به املاک و اموال غیر منقول می باشد .
ویژگی های سند ثبتی و حقوق موجود در املاک ثبت شده
تفاوت عمده املاک ثبت شده و املاکی که به ثبت نرسیده اند این است که در مورد دسته دوم مبنای مالکیت وضع ید و تصرف است که در صورت وجود ادعای معارض با ارائه سند مالکیت عادی استقرار می یابد در حالی که در املاک ثبت شده آنچه اهمیت دارد سابقه ثبتی آنها در دفترخانه ثبت املاک می باشد. نکته ای که در حقوق انگلیس جالب و در عین حال بحث انگیز به نظرمی رسد وضعیت دوگانه ای است که گاهی موجب ابهام و سردرگمی می گردد به گونه ای که در این کشور ثبت املاک به مفهوم خاص آن با ثبت وضعیت معاملاتی املاکی که به ثبت نرسیده اند تفاوت دارد و مورد اخیر صرفا در وثیقه بودن یا نبودن ملکی که به ثبت نرسیده را مشخص می نماید.
الف – ویژگی های سند ثبتی
سند ثبتی دارای خصوصیاتی است که هر کدام باعنوان اصل در حقوق انگلیس پایه گذاری شده است. به موجب اولین اصل سند ثبتی ملک باید آینه تمام نمای حقوق و تعهداتی باشد که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است و صراحت این اطلاعات به گونه ای باشد که برای مثال مشتری با رجوع به آن بتواند از وضعیت حقوقی ملک (نام مالک ، مستاجرو ... و یا حقوق تعلق گرفته بر آن نظیر رهن) آگاهی یابد.
به موجب اصل دوم شیوه ای که بر اساس آن یک ملک با وجود حقوق اشخاص ثالث (نظیر حق ارتفاق و انتفاع) قابل انتقال است مورد اشاره قرار می گیرد. این طریق نباید هیچ گونه خللی به حقوق اشخاص ثالث وارد آورد ونهایتا به موجب اصل سوم باید در سند ثبتی ملک به وضعیت تامینی و بیمه ای آن اشاره شود.
به لحاظ مواردی که ذکر شد در مرجع ثبت املاک دفاتر زیر موجود است :
1-    دفتر ملک : این بخش از سند ثبتی در واقع به خصوصیات ملک مرتبط است و دارای اطلاعات جالبی در خصوص اینکه ملک آزاد یا تحت اجاره بوده یا حقوق دیگری به آن تعلق گرفته می باشد.
2-    دفتر مالکیت : این قسمت شامل ثبت نام و نشانی مالک است که مالک ثبتی نامیده می شود. اگر عنوان مالک با عبارت مالک بر ملک طلق مشخص گردیده باشد بیانگر فقدان سابق ثبتی بر ملک می باشد و صرفا دلالت بر ثبت انتقال ملکی دارد که سند آن عادی است . مالک ثبتی دارای سند مالکیت است که از سوی دفتر خانه ثبت کننده ملک به وی داده می شود.در هنگام ثبت مالکیت به حقوق اشخاص ثالث در ملک ثبت شده نیز – به هر عنوان که باشد – اشاره می شود . مالکیت بر مال غیر منقول لزوما با سلطه فیزیکی بر آن محقق نمی گردد و سند مالکیت که در آن ثبت مالکیت شده مهمترین دلیل بر تملک دارنده سند به حساب می آید.
3-    دفتر تعهدات : در این دفتر تعهداتی که مالک یا مستاجر بر عهده دارد ونیز هزینه هایی که قانونا باید برای ملک انجام شود درج می گردد. در مورد املاک ثبت نشده اطلاعات این دفتر در دفتر ثبت مالکیت درج می گردد زیرا این نوع از املاک فاقد دفتر ملک و دفتر تعهدات  می باشند.
ب – حقوق موجود در املاک ثبت شده
مقصود از این بخش اشاره به حقوق و منافعی است که می تواند بر ملک ثبت شده استوار گردیده و در سند ثبتی آن ملک درج شود. بدیهی است که این حقوق و منافع از دیدگاه شخصی که متعهد به رعایت آنهاست نه تنها حق به حساب نمی آیند بلکه دارای عنوان تعهد می باشند. از دیدگاه برخی ازحقوقدانان انگلیسی هر قطعه از زمین یا هر مال غیر منقولی بالقوه می تواند جایگاه حقوق ،منافع و در نتیجه تعهداتی خاص باشد زیرا ممکن است شخصی مالک تمام قسمت های یک ملک یا بخشی از آن یا صرفا دارای حق مبتنی بر اجاره بر آن بوده باشد. از نظر این دسته حق مالکانه بر ملک دارای مفهوم عامی است . که حتی حق مستاجر بر عین مورد اجاره را نیز شامل می گردد.
این نظر امروزه مهجور مانده است و به طور کلی می توان نحوه وضع ید بر مال غیر منقول را در حقوق انگلیس به سه دسته عمده تقسیم بندی نمود :
1-    تصرف بر ملک به گونه ای که مقید به هیچ قید و شرطی نباشد که این نوع از تصرف مالکیت مطلق نامیده می شود.
2-    تصرف مبتنی بر اجاره که منجر به ایجاد رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر می گردد.
3-    مالکیت اشتراکی (اشاعه)
حقوق و تعهداتی که ممکن است در املاک ثبت شده وجود داشته باشد به شرح زیر است .
حقوق مالکانه : سند مالکیت بر تملک شخص معین بر ملک دلالت دارد و با تغییر مالک ، حقوق و تعهدات راجع به ملک به دارنده جدید انتقال می یابد. این تملک ممکن است به صورت مالکیت مطلق یا به موجب اجاره نامه (مالکیت منافع) باشد.
حقوق دائمی و غیر قابل تغییر : این حقوق به اعتبار اشخاصی که مکلف به رعایت آنها هستند تعهد محسوب می شوند و عبارت از مواردی است که در ماده 70 قانون ثبت املاک مصوب 1925 قید گردیده است و برخی از موارد آن عبارت است از : حق ارتفاق ، حق انتفاع و سایر حقوق ذاتی و تعهد به پرداخت عوارض محلی و مملکتی . ویژگی بر جسته این حقوق عبارت است از اینکه حتی اگر در سند مالکیت به آنها اشاره نشده باشد به نفع اشخاص دیگر و به ضرر مالک در ملک برقرار می شود و اختصاصی به مالک ثبت شده ندارد.
حقوق فرعی و تبعی : این دسته از حقوق و تعهدات توسط طرفین قرارداد در سند ثبتی ملک گنجانده می شود و ازاین رو انتقال آنها درهنگام معامله جدید نیازمند توافق طرفین قرارداد است . از جمله این موارد می توان به توافقات محدود کننده (مانند محدود کردن مالک (خریدار جدید) به عدم انجام تجارت خاص یا ساختن بنای بلند در ملک خریدار شده) یا توافق بر حقوق انتفاعی به نفع اشخاص ثالث در ملک مورد معامله و تراستها اشاره نمود. لذا به طور کلی هر آنچه که در سند ثبتی ملکی مقرر گردد و در زمره حقوق مالکانه یا دائمی و غیر قابل تغییر نباشد از جمله حقوق فرعی و تبعی که بر ملک تعلق گرفته به حساب می آید.
فصل دوم
مروری بر برنامه های توسعه
مرور سریع برنامه چهارم توسعه کشور حاکی از آن است که در این برنامه تکالیف مهم و زیادی بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گذاشته شده است که بیانگر نقش مهم سازمان در توسعه پایدار کشور و ایجاد امنیت اقتصادی و اجتماعی می باشد. صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی و بافت مسکونی روستایی طراحی نظام جامع حقوق مالکیت معنوی در سطح ملی و بین الملی ،تهیه پایگاه اطلاعات مکانی و مالکیتی و نوسازی و مکانیزاسیون ثبت به منظور ارتقا اثر بخشی آن از جمله تکالیف مربوط به سازمان ثبت در برنامه چهارم توسعه می باشد.
در برنامه دوم توسعه قضایی نیز به اهدافی از قبیل پیش گیری از وقوع جرم و ایجاد بهداشت قضایی ،احیای حقوق عامه ، افزایش دسترسی به عدالت ،بهره مندی از سرعت ، دقت و صحت به منظور ارائه بهتر خدمات و افزایش رضایت مندی مردم از طریق بکارگیری فناوری اطلاعات و ارتباطات و اصلاح ساختار اداری و قضایی و افزایش نهادهای مدنی تخصصی و بهره مندی از مشارکت های مردمی توجه ویژه ای شده و سازمان های تابعه و از جمله سازمان ثبت موظف به اجرای آنها شده اند.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال حاضر دارای 382 واحد ثبتی (به طور متوسط به ازا هر 180000 نفر یک واحد ثبتی) در سراسر کشور بوده و جمعا 7714 نفر پرسنل در بخش های ستادی و اجرایی آن مشغول به کار هستند که با توجه به ساختار تشکیلاتی مصوب سازمان ، در حال حاضر قریب به 33 درصد از پستهای سازمانی خالی هستند. تحلیل آماری نشان می دهد به ازا هر صد هزار نفر جمعیت کشور جمعا 5/10 نفر کارمند ثبتی وجود دارد. همچنین در سراسر کشور 3198 دفتر ازدواج و طلاق و تعداد 3256 دفتر خانه اسناد رسمی دایر بوده و تحت نظارت سازمان ،خدمات مرتبط به امور ثبتی را به مردم ارائه می کنند.
بررسی آماری ساختار و ترکیب نیروی انسانی سازمان نشان می دهد که از مجموعه 7714 نفر پرسنل موجود 3/65 درصد آنها بصورت استخدام رسمی ،7/29درصد پیمانی و 5 درصد نیز بصورت قراردادی با سازمان همکاری می کنند. همچنین از لحاظ شاخص تحصیلات 6/9 درصد پرسنل دارای مدرک تحصیلی زیر دیپلم ، 5/40 درصد دیپلم ،6/9 درصد فوق دیپلم و 3/40 درصد دارای مدرک لیسانس و بالاتر هستند. در ضمن نسبت شاغلین زن به مرد در سازمان 1 به 4 می باشد. ترکیب سابقه خدمتی پرسنل سازمان نیز بیانگر معضلاتی در این بخش می باشد. بعبارت دیگر 5/46 درصد از پرسنل سازمان کمتر از 10 سال سابقه دارند ،40درصد بین 10 تا20 سال ،5/9 درصد 20 تا 30 سال و 4درصد از شاغلین سازمان نیز دارای بیش از 30 سال سابقه هستند. همانطور که ملاحظه می گردد به سبب عدم جذب نیروی انسانی در فاصله سالهای دهه 60 تا اول دهه 70خلا جدی میان سنین خدمتی نزدیک به سن بازنشستگی و بالاتر از آن با سنین میانی و ابتدایی خدمت بروز کرده و این مسئله باعث شده است در ارتقا طبیعی کارکنان در مسیر شغلی آنها خلل ایجاد شود.
علیرغم ثابت ماندن نسبی پستهای سازمانی و همچنین رشد محدود نیروی انسانی به نسبت سالهای قبل از انقلاب رشد فعالیتها و تقاضای خدمات ثبتی بسیار سریع و قابل توجه بوده است. هم اکنون قریب به 21 میلیون پرونده ثبتی ملکی در سراسر کشور از ابتدای فعالیت سازمان تشکیل گردیده که به جهت ماهیت پرونده های ثبتی هیچوقت مختومه نمی شوند. در ضمن نرخ رشد پرونده ها در سالهای اخیر نیز سالیانه بیش از 5 درصد (1200000پرونده در سال) بوده است. با توجه به شاخص های مثبت توسعه ای کشور از جمله افزایش فعالیت های اقتصادی مردم رشد فرهنگ مالکیت گرایی  و افزایش بورس بازی زمین و مستغلات ،رشد جمعیت و توسعه تقسیمات کشوری ، افزایش دفاتر اسناد رسمی که باعث افزایش فعالیت های نظارتی و هدایتی سازمان شده است تشدید فعالیت و حضور در معاهدات بین المللی از جمله عضویت در WIPO و بسیاری عوامل دیگر باعث شده است در سالهای گذشته حجم فعالیتهای سازمان رشد قابل توجه ای داشته باشد.
به بیان آماری ضریب افزایش حجم فعالیتهای سازمان در پنج سال گذشته بطور متوسط سالانه بیش از 20درصد رشد را نشان می دهد. بعنوان مثال در بخش صدور اسناد مالکیت که عمده ترین فعالیت سازمان محسوب می شود در سال 1379 بالغ بر 697477 فقره و در سال 1383افزون بر 1301386 فقره سند مالکیت شهری در واحدهای ثبتی سراسر کشور صادر شده است (حدودا 20 درصد رشد بطور سالیانه)  واین در حالی است که علاوه بر رشد طبیعی فعالیتهای سازمان افزوده شدن تکالیف جدید برای سازمان از جمله تکالیف برنامه چهارم توسعه کشور شامل مواد 18 و 133 در خصوص صدور اسناد مالکیت برای اراضی مسکونی و غیر مسکونی روستاها که خود به خود جمعیت متقاضی ثبتی را به دو برابر میزان فعلی افزایش میدهد. شاهد افزایش تصاعدی تقاضاهای خدمات ثبتی خواهیم بود. بنابراین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در شرایط فعلی یکی از پر ارباب رجوع ترین دستگاه های اجرایی کشور محسوب می شود و این روند در آینده نیز با شدت بیشتری ادامه پیدا خواهد کرد و در صورت عدم چاره اندیشی درست و در غیاب حمایت و پشتیبانی دولت حتی شاهد بحران در این زمینه خواهیم بود.
مدیریت جدید سازمان که تقریبا از اواسط سال 1383 مسئولیت اداره و راهبری سازمان را بر عهده گرفته است. به منظور حل مشکلات و معضلات موجود پاسخگویی موثر به خواسته ها و نیازمندی های مردم و پیشگیری از بحران فوق الذکر و با ملاحظه اهداف آرمانی مندرج در سند چشم انداز بیست ساله و مسئولیت ها و تکالیف درنظر گرفته شده در برنامه چهارم توسعه اقتصادی ،اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و همچنین در نظر گرفتن اهداف ، برنامه ها و سیاستهای تعیین شده در برنامه پنج ساله دوم توسعه قضایی (که به چشم اندازهای سرعت ،دقت و صحت در رسیدگی به پرونده ها تاکید داشته و استفاده از منابع انسانی مسئولیت پذیر ،آگاه و کارآمد و جلب مشارکت های مردمی و نهادهای شبه قضایی برای رسیدگی به پرونده ها با به کارگیری فن آوری اطلاعات و ارتباطات را توصیه می نماید) چشم انداز و اولین برنامه راهبردی خود را تدوین و به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه و سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور رسانده است . در ضمن به منظور اجرایی کردن برنامه راهبردی سازمان ،برنامه جامع عملیات مدیریت راهبردی سازمان نیز تهیه و به سازمان مدیریت و برنامه ریزی ارائه شده است.
محور برنامه راهبردی پنج ساله سازمان تحقق و استقرار ثبت نوین و الکترونیکی به منظور ارائه بهترین خدمات ثبتی به مردم است. به منظور فراهم سازی زمینه های لازم جهت اجرای موفقیت آمیز برنامه راهبردی سازمان و در قالب برنامه های کوتاه مدت ،مدیریت سازمان در طول سال اول مسئولیت خود در اداره سازمان ،اقدامات و فعالیت های مهمی را انجام داده است که عناوین این برنامه ها و اقدامات اجرایی در انتهای این گزارش آورده شده است .
در ادامه این گزارش عملکرد سازمان در شش ماهه دوم سال 1384 که به گونه ای استمرار فعالیت های توسعه ای و تحول گرایانه در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد به صورت خلاصه و اجمالی آورده خواهد شد. لازم به ذکر است که ثبت رایانه ای را مهمترین هدف سازمانی خود در نظر گرفته است. ثبت رایانه ای بعد از مرحله اولیه بستر سازی و ایجاد آمادگی های لازم سازماندهی و فرهنگی دومین مرحله از فرایند اصلاح سیستم ثبت اسناد و املاک کشور بوده و پیش نیاز اجرای طرح ملی ایجاد نظام جامع ثبت نوین و الکترونیکی خواهد بود.

قانون ثبت اسناد و املاک ایران
این قانون که به پیروی از حقوق خارجی تنظیم و تدوین شده و در تاریخ 26/12/1310به تصویب رسیده است از بارزترین و مهمترین قوانینی است که بحث تشریفات قرارداد ها و تنظیم سند در آن آمده است و در جهت حفظ نظم عمومی و جلوگیری از سوه استفاده ها و تضییع حقوق اشخاص ثالث مقررات خاصی دارد که به عنوان نمونه دو مورد مطرح می شود الف-ماده 22:این ماده در فصل سوم از باب دوم با عنوان آثار ثبت می گویند :همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت .در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که ورائث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف ،حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد .......
این ماده با صراحت کامل لزوم رعایت تشریفات برای انتقال املاک –اموال غیر منقول –را اعلام می دارد که خود تحولی بسیار مترقی و ضروری در پی داشت ،ضرورتی که برای تمامی کشور های دنیا غیر قابل اجتناب است .خصوصا به لحاظ اهمیت و جایگاه خاصی که زمین و اموال غیر منقول در خصوص حاکمیت دولت ها و حفظ استقلال کشور دارد ،هر دولتی از حقوق مسلم خود می داند که در انتقال مالکیت اراضی دخالت و نظارت کند و نسبت به انتقال آن به افراد خارجی حساسیت خاصی نشان دهد و به همین دلیل اتباع خارجی در کشور های دیگر اصولا برای خرید و فروش اراضی خصوصا کشاورزی محدودیت های زیادی دارند و در کشور ما نیز آیین نامه استملاک اتباع بیگانه یک نمونه از این حساسیت ها و محدودیت هاست .
این حکم ،انتقال املاک به صورت شفاهی یا با سند عادی را نمی پذیرد و قالب خاصی را برای انتقال مالکیت املاک مطرح می سازد که همان سند رسمی است . ایجاد این تشریفات گرچه محدودیتی نیز برای حاکمیت اراده می باشد ،اما در جهت حفظ نظم . مصالح اجتماع و حفظ حقوق ساکنین هر کشور ضروری و قابل دفاع است . هر دولتی امروز ،باید مساحت و تعداد املاک و اراضی و مشخصات مالکین آنها را به طور کامل در اختیار داشته باشد تقسیم و تفکیک اراضی باید با اطلاع دولت و ادارات و موسساتی که در جهت اعمال حاکمیت دولت تاسیس و تشکیل شده اند صورت گیرد و خود این مراکز هم با یکدیگر هماهنگ و در راستای یک جهت گیری مشخص که موجب حفظ حقوق اشخاص و اجتماع شود فعالیت نمایید .
در چنین مواردی هیچ اداره ای حق ندارد و نباید به خود اجازه دهد که با در نظر گرفتن منافع خود بدون هماهنگی با سایر مراکز ذی ربط اقدام کند.ادارات و موسسات عمومی که از طرف دولت اعمال حاکمیت می کنند و بخشی از وظیفه ارائه خدمت را برعهده دارند مثل مهره های شطرنج یک هدف مشترک را باید دنبال کنند و همگی آنان موظفند در جهت رسیدن به این هدف حرکت کنند. بنابراین اگر سازمان ثبت اسناد و املاک قصد دارد نسبت به درخواست تفکیک یک قطعه زمین بزرگ رسیدگی و به هر یک از قطعات تفکیک شده سند مالکیت مفروز صادر کند الزاما باید با شهرداری محل هماهنگ باشد اگر وزارت صنایع به یک فعالیت صنعتی مجوز می دهد موظف است با سازمان محیط زیست و با وزارت کشاورزی هماهنگ عمل کند و کلیه ادارات باید فقط کسی را مالک بشناسند که اداره ثبت اسناد به نام او سند مالکیت صادر کرده است تا تمام این مراکز بتوانند در ارائه خدمت صحیح و سریع در کنار حفظ نظم عمومی و مصالح اجتماع ،وظایف قانونی خود را انجام دهند.
ب – مواد 46،47و 48 ثبت : مواد مذکور با آینده نگری کامل و با توجه به نظم عمومی و مصالح اجتماعی وضع شده است . تصویب این مواد آن هم در سال 1310 از روشن بینی و دقت عمیق مقنن حکایت دارد که لازمه قانون گذاری و از شرایط ضروری یک قانون گذار است گرچه خواهیم دید که این آینده نگری در کمال قدرشناسی با اقدامات بعدی مقنن و رویه های ناصحیح اداری و قضایی بسیار کم اثر شده است.
ماده 46 فوق ثبت تمامی قراردادهای مربوط به عین و منفعت و حقوق املاک ثبت شده در دفتر املاک اداره ثبت را ضروری ،الزامی و اجباری میداند . ماده 47 نیز ثبت معاملات نسبت به عین و منافع و همچنین صلح نامه ،هبه نامه و شرکت نامه حتی در املاکی که به ثبت نرسیده را برحسب تشخیص و اعلام وزارت دادگستری اجباری اعلام کرده است. البته محدودیتی که در زمان تصویب قانون به لحاظ عدم تاسیس اداره ثبت یا تشکیل دفتر اسناد رسمی در برخی شهرها بود امروزه منتفی است. بنابراین قلمرو اجرای این ماده درحال حاضر بسیار وسیع و گسترده تر از زمان تصویب آن می باشد. و بالاخره ماده 48 درجهت تضمین اجرای کامل این مواد و در واقع برای تشریفاتی دانستن این انتقالات و الزام اشخاص به رعایت این تشریفات مقرر داشته : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. عملا قانونگذار با صراحت کامل می گوید که نظام حقوقی به سوی تشریفاتی کردن و تشریفاتی دانستن انتقال املاک در حرکت است و بی تردید این حرکت اقدامی شایسته در جهت حفظ نظم عمومی ،منافع ملی و حمایت از حقوق اشخاص و مانع بسیاری از سو استفاده ها بود. بدیهی است که ماده 48 بهترین و موثرترین ضمانت اجرایی بود که مقنن می توانست برای موارد تخلف از مواد 46 و 47 در نظر بگیرد چون وقتی حاکمیت سندی را معتبر نداند و اعتبار اجرایی به آن ندهد آن سند را باید فاقد اعتبار و ارزش و مساوی با سند باطل تلقی کرد اما خواهیم دید که رویه های اداری، اجرایی و قضایی برعکس عمل کردند و قدرت اجرایی ماده 48 به نحو محسوسی کم رنگ و کم اثر شد.

کارت ویزیت مشاور املاک

اختصاصی از یارا فایل کارت ویزیت مشاور املاک دانلود با لینک مستقیم و پرسرعت .

کارت ویزیت مشاور املاک 2رو

طرح لایه باز  psd با کیفیت عالی